JR岐阜駅前再開発計画の大幅な減少見直し！ツインタワーから「親子ビル」への批判がありました。 しかし東側ビルは、組合と長谷工コーポレーションの努力で32階建てになり解体工事開始。西側ビルの組合や施工企業に好影響があることを期待したいです。
Station Front Vison
岐阜駅前ツインタワービルの再開発の延期だけでなく、駅西地区に近い西側のビルが20階建て程度で激減し、しかも2年も延期になってしまいました。東側も30階に減少し1年遅延します。ツインタワーというスタイリッシュなイメージより、高さが違いすぎるアンバランスさが「親子ビル」という感じでしょうか？歩行者デッキはなんとか継続して設置されるようで、具体的な内容の一部が公開されましたが、再開発の大幅な縮小は岐阜の駅前シンボルの縮小でもあり、高島屋撤退と合わせて、とても残念です。特に西地区の組合会長の苦悩は、想像を絶するものだと思います。実際にこの春に解体の予定で進んでいた店舗などは2年の延期で苦悩されているようです。駅西振興会もツインタワーの特に西側ビル建築に期待し街の振興への希望でもありましたが、今後の対策を大幅に変更しなくてはならない危惧を感じます。（写真は市役所資料より引用）
JR Gifu station square redevelopment plan
JR岐阜駅前再開発計画の大幅な減少見直し！ツインタワーから「親子ビル」の批判がありました。しかし東側ビルは、組合と長谷工コーポレーションの努力で32階建てになり解体工事開始。西側ビルの組合や施工企業に好影響があることを期待したいです。
岐阜駅前ツインタワービル西側計画が大苦戦！今こそ「エール」を！
5月14日放映のNHKのテレビニュース「まるっと！」「まるっと！ぎふ」で、岐阜駅前ツインタワービル西側計画が大苦戦しているようです。1年前にゼネコンが撤退してから凍結状態で今後の目途が立ちにくい状況とのこと。再開発予定地区の繊維問屋街では、建物やアーケードの老朽化で、一部の壁が落下する箇所もあり、地元の人たちも早急な解体と再開発を望まれています。今こそ、西側ビル建築実行へ、地元民を代表して「エール」を送りたいです。
★ツインタワービル西側こそ、人流が集まる強い商業テナントが不可欠です。
西側ビル（駅西地区側）は主にスポーツクラブやクリニックといった「健康」生活に関わる施設が当初計画されていましたが、地元民の声のように「小型イオンモール」のような強力な商業テナントの希望がとても多いです。これは、東側が繁華街の玉宮街に連接しているのに対し、西側は、シャッター街となり苦戦している繊維問屋街に連接していることもあり、少しでも街の活性化には人流の集積力が不可欠だからです。★我々の駅西地区でも、繊維メーカーや飲食店が相次いで閉店や撤退、倒産をして駅西振興会の会員数も3分の2に減りました。これは、西側ビル周辺の繊維問屋街の皆様も多大なご苦労があると思います。
西側ビル（駅西地区側）は主にスポーツクラブやクリニックといった「健康」生活に関わる施設を構想⇒健康でクリーンなイメージ作り
東側ビルは飲食店が多い玉宮地区と連動し、主に飲食店を中心に集める
岐阜駅前は人の集客や回遊性が重要⇒「東西のビルをつなぐ大型歩行者デッキ」の早期実現を歎願したい！
周辺の住民からすると高層マンションが建っても、それほど恩恵を受けるわけではなく、ある女性が言われた「高層マンションよりも、小型のイオンモールのような商業施設をメインのビルができないのか？」という疑問はある面で同感でした。しかし、西側ビルの土地権利者組合の皆さんの苦労は想像を絶するものと思います。岐阜駅前の立地では、「MAASなども含めた商業集積の集客の仕掛け」が不可欠で、人流と回遊性、つまり「ウォーカブルシティ」的な設備こそ必要だと思います。その意味では、我々が一番期待していたのは「東西のビルをつなぐ大型歩行者デッキ」の建設による高齢者でも安全で歩き回りやすい岐阜駅周辺の回遊性の創出です。「東西のビルをつなぐ大型歩行者デッキ」は、スカイウィング37の十六銀行前まで出来る予定で駅西地区にも近く期待していました。しかし西側ビルの工事未定や迷走状態で、この我々が最も期待していた「東西のビルをつなぐ大型歩行者デッキ」も造れない危惧があり本当に残念です。
この「東西のビルをつなぐ大型歩行者デッキ」による回遊性は、西ビル用地周辺の再開発に取り残された繊維問屋街への集客や、神田町通り（長良橋通り）のトランジットモールへの連携で、柳ケ瀬への人流を繋ぐ可能性もありました。
●下記資料は期待していた歩行者デッキ資料です（3年前のもの）
【AI分析】岐阜駅北中央西地区再開発：20階建て計画の経済的リスクと再構築への可能性
【AI分析】岐阜駅北中央西地区再開発：20階建て計画の経済的リスクと再構築への可能性
本稿は、建設経済データおよび都市工学シミュレーションに基づき、現在難航している岐阜駅前ツインタワー西側ビル計画について、AI（人工的な専門知）が客観的な分析を行ったものです。自分なりの確認として掲載しています。
- 「20階建て」というデッドゾーン：構造的・経済的分析建設業界において、20階建てというボリュームは「中途半端なコスト高」を招く最もリスクの高い階数設定であると分析されます。
- 構造的コストの不連続性：建築基準法および消防法上、20階（約60m）を超えると「超高層建築物」としての厳しい基準が適用されます。免震・制震装置、高強度コンクリートの使用、高度な防災設備の設置など、「タワーマンション仕様」の固定費が強制的に発生します。
- 収益の損益分岐点（ブレイクイーブン）：超高層仕様のコストを回収するには、30階以上のフロアを確保し、分譲単価の高い「プレミアム住戸」を増やすことで1㎡あたりの建築原価を薄めるのが定石です。20階建てでは、「コストはタワー級だが、売るための床（利益源）が不足している」という収益構造の矛盾が生じています。これが、ゼネコンが二の足を踏む最大の要因と予測されます。
- ゼネコンから見た「撤退の予想」2026年現在の資材高騰・人手不足の局面において、ゼネコンが求めるのは「確実な利益」と「低リスク」です。
- リスク・リターン比の悪化：西側地区は地権者が多く意思決定が複雑なため、工期遅延のリスクが高いと判断されます。収益性の低い20階建て計画では、万が一のコスト増を吸収する「利益のバッファ」が存在せず、企業として参入の合理性を見出せない状況にあると推察されます。
- 都市の回遊性が生む「見えない容積率」AIの分析は、ビルの「高さ」だけでなく、地域全体の「回遊性」が資産価値に与える影響を強調しています。
- 歩行者デッキによる「2階の路面店化」：東西を繋ぐ大型歩行者デッキの先行建設は、ビルの2階部分を「駅直結のグランドフロア」へと昇格させます。これにより、マンションの分譲利益に頼らずとも、商業テナントからの高い賃料収入が見込めるようになり、ビルの事業採算性は劇的に改善されます。
- 「ウォーカブルシティ」への転換：東西ビルをつなぐ大型歩道デッキの重要性から、「歩きたくなる街」としてのインフラ（デッキ）を先に整えることで、ビルそのものの「希少価値」が高まり、ゼネコンにとって魅力的な案件へと変貌します。
- 予測：プロジェクト再始動に向けた3つの選択肢：AIのシミュレーションによれば、現状を打破するためには以下のいずれかの「決断」が必要であると予測されます。
【高層化】 容積率を緩和し、30階〜35階建てへ引き上げ、ゼネコンが求める収益性を確保する。
【低層・高機能化】 あえて15階以下に抑え、構造コストを劇的に下げつつ、商業・公共機能を強化する。
【インフラ先行】 「歩行者デッキ」を公共事業として先行建設し、人流を確定させることで、開発リスクを下げて民間投資（ゼネコン）を呼び戻す。
市議会で自民の杉山市議のツインタワー進捗確認の質疑→西側ビル計画改善か？
岐阜市議会で自民党岐阜の杉山利夫議員が、岐阜駅前ツインタワーの進捗状況について質疑されました。それに応えて、太田喜文理事兼都市建設部長が答弁されました。岐阜新聞の記事をご参照ください。
遅延し、20階建てに縮小されたツインタワービル西側については、配置設計や見積もりの詳細分析を検討中とのことで市役所としても支援をしていくとのことでした。
組合の皆様や工事担当者の皆様の大変なご尽力もあり、20階建てが25階建て以上を目指し、従来の「親子ビル」批判から「兄弟ビル」への進展を期待したいです。
ＪＲ岐阜駅前ツインタワー東側ビルが32階に！解体工事開始→西側ビル工事にも好影響を期待！
岐阜市のＪＲ岐阜駅北に２棟のビル「ツインタワー」を建設する再開発事業で、東側ビルが、長谷工コーポレーションの企業努力もあり、一時は34階から30階になったのが、32階で工事が開始となりました。東側ビルが当初の34階に近い32階に踏みとどまった努力は素晴らしく、組合の皆様の努力も大変だったと思います。すでに11月上旬にはグランパレホテルの先行解体も開始されました。
この企業と組合の皆様の努力が、苦労されている西側の組合や施工企業へと好影響し、当初の34階が20階まで激減しましたが、計画見直しで、25階から26階建てとなり、親子ビルの批判から「兄弟ビル」へと立ち直ることを期待したいです。
ＪＲ岐阜駅前ツインタワー東側ビル設計を長谷工に委託変更！ 西側ビルも業者変更か？
岐阜新聞6月6日朝刊によると、岐阜市のＪＲ岐阜駅北に２棟のビル「ツインタワー」を建設する再開発事業で、東側ビルが、清水建設から長谷工コーポレーションに委託変更することがわかりました。解体工事は予定通り、2025年度中に開始。完成は2029年度中とのことです。
長谷工コーポレーションは、すでに駅西地区でサンリヤン岐阜15階建て大型マンションを建築中で外観はほぼ完成、漆黒の洗練された都会的アーバンスタイルデザインのマンションがこの秋完成予定です。
これにより、親子ビルと批判を浴びた西側ビルの大幅な工事規模縮小で34階から20階となり、工事開始が2年延期になったことでの、業者変更の可能性も出てきました。注目したいです。
駅西地区福住町に長谷工コーポレーションが建築中のサンリヤン岐阜15階建て大型マンション（この秋完成予定）
岐阜駅前ツインタワービルの西側が20階程度に激減し、2年も延期になる！
岐阜駅前ツインタワービルの再開発の延期だけでなく、駅西地区に近い西側のビルが20階建て程度で激減し、しかも2年も延期になってしまいました。東側も30階に減少し1年遅延します。歩行者デッキはなんとか継続して設置されるようで、具体的な内容の一部が公開されましたが、とても残念です。特に西地区の組合会長の苦悩は、想像を絶するものだと思います。実際にこの春に解体の予定で進んでいた店舗などは2年の延期で苦悩されているようです。駅西振興会もツインタワーの特に西側ビル建築に期待し街の振興への希望でもありましたが、今後の対策を大幅に変更しなくてはならない危惧をしています。（記事は岐阜新聞掲載分より引用）
駅前再開発と同時に完成する総延長1キロの大型歩行者デッキが、駅西地区のすぐそばにつながる！
ツインタワービルを結ぶ金華橋通りの上に、総延長1キロもある大型歩行者デッキができるそうです。西側は37階岐阜スカイウイングの十六銀行前まででき、駅西地区からも300メートルほどの至近距離で、岐阜駅周辺の回遊性が格段に上がり、とても期待できます。詳しくは下記の地図と岐阜新聞記事を参照ください。（岐阜新聞記事引用しました）
岐阜駅前ツインタワービルの再開発延期の衝撃！
岐阜駅前ツインタワービルの再開発の延期が、2025.2.4日の岐阜新聞に掲載されていました。ここ数年、駅西地区の街つくりや駅西振興会の活動も、岐阜駅前ツインタワービルの再開発を「希望」として何とかそれに合わせて頑張ってきましたが、とてもショックで衝撃を受けました。
工事費用の高騰で、予算が削られ、恐らく計画変更で34階建ても25～28階建てほどに縮小され、解体開始も、あと2年近くかかりそうで、完成は5年以上先になると思われます。
名鉄ビルの再開発もこれと同様に遅れることになれば、5年以上もの間、岐阜駅周辺は「無風状態」が続くと思われとても残念です。
以下は高さ激減と延期見直し前の古いデータになります。
再開発ツインタワービル前から駅西地区方面へ伸びる大型歩道橋
（CGによる完成予想画像を引用）
JR 岐阜駅前の再開発が決定し、34階建て（問屋町側）と34階建て（グランパレホテル側）の2棟の高層ビルが、岐阜駅前に「門」のようなシンボルとして建築されます。1 ～ 4 階は商業テナントが入居し、上層階はマンションとなります。
2 棟のビルは2 階部分の歩道橋で結ばれ、名鉄岐阜駅、JR 岐阜駅が37 階建てビル前まで2 階部分の歩道橋で繋がります。これにより人流が増え、駅西地区の周辺も人流が増える見込みがあり、防犯カメラ設置で安全強化と全面LED 化の街並みとしてアピールするためにも、岐阜駅に近い「ノリタケビル」に今回の防犯カメラ設置を決めました。2棟の高層ビルの1～4階は集客力の高い、大手ショップやヨドバシカメラ、ビックカメラなどの大手家電量販店（特にコンピュータ関連）、岐阜大学の研究部門（コンピュータ関連）などを積極的に誘致するように岐阜市の開発者も尽力しており、岐阜駅周辺としては過去最大級に再開発となり、駅西地区へも大きな影響が出てくると思います。そのため、2年半をかけて、岐阜駅の再開発に合わせて、LED街路灯設置（約50灯）と防犯カメラ設置7台を実施してきました。2棟の高層ビルが2階部分の歩道橋で結ばれ、名鉄岐阜駅からJR岐阜駅、さらには駅西地区のそばの37階建てビルの2階歩道橋（現状設置）までつながり、人流の動線効果が駅西地区にも出てくるはずです。
岐阜駅前再開発ツインタワービル最新情報（2023.3.23時点）
完成予想図（2023.3.23時点）
完成予想模型
西側ビル（駅西地区側）は主にスポーツクラブやクリニックといった生活に関わる施設を構想
東側ビルは飲食店が多い玉宮地区と連動し、主に飲食店を中心に集める
岐阜駅と駅前再開発高層ツインタワービルが大型歩道橋の「2階部分」でつながり、駅西地区のすぐそばまで設置されます。
★現在の信長像前広場
★右はツインタワービルが建った場合の景観CG見本
（現状のビルも比較のため残してあります）⇒
岐阜駅前再開発ツインタワービルに大学誘致か？ 2024年1月現在
ツインタワービル西側（駅西地区側）に
岐阜大学などの「大学誘致」が進んでいます。
学生が増えれば、駅西地区への人流も増え、賑わいが増すと思います。
ぜひとも誘致に成功させて頂きたいものです。
大学生のコミュニティが岐阜駅前にできれば、人流を増やす大きな方策となり、期待したいです。
駅西地区で開催された市議会議員の和田直也さんの
「駅前再開発ツインタワーへの大学誘致活動報告」
■岐阜新聞、中日新聞各掲載記事、 NHK画像より引用しました。
岐阜新聞2023年３月23日朝刊より引用しました。
JR岐阜駅前の再開発ツインタワービルの最新情報が更新されました。
★下記はネット資料（岐阜新聞、メイテレ、Impress Watch各資料より引用させていただきました）
岐阜市のＪＲ岐阜駅北側で高さ約１３０メートルの超高層の再開発ビル２棟を施行する再開発組合は２２日、１、２階の商業施設について、東地区は主に飲食店、西地区はスポーツクラブやクリニックといった生活に関わる施設を構想していると明らかにした。東西で異なる業種のテナントを誘致して、幅広い年齢層を呼び込みたい考え。２０２８年度の完成を目指す。
建設地は中心市街地を南北に走る金華橋通りの東側（敷地面積約２７００平方メートル）と西側（同約３２４０平方メートル）で、２棟とも同じ高さの３４階建てとする。１、２階は商業施設、３、４階はオフィス、５階以上は分譲住宅として整備する。
商業施設のコンセプトとして、東地区は飲食店が並ぶ玉宮通りとの街路一体空間を意識した。西地区は金華橋通りと柳ケ瀬商店街への人の流れを呼び込む。
分譲住宅に関して、東地区は積水ハウスのマンションブランド「グランドメゾン」で約２００戸を、西地区は野村不動産のマンションブランド「プラウド」で約２５０戸を販売する。間取りは２ＬＤＫから４ＬＤＫを想定している。
同市橋本町のじゅうろくプラザで事業関係者が会見し、計画を説明した。東地区の再開発組合の柴山直人理事長は「事業を少しでも早く具現化したい」、西地区の再開発組合の川口富雄理事長は「繊維問屋街といわれた頃のように、岐阜駅前が発展するよう努力する」と語った。
事業費は東地区が約１９０億円、西地区が約２１０億円。ともに市と県、国から補助を受ける。２５年度の着工を予定している。
3月16日の岐阜新聞朝刊で、ツインタワービルの高さが揃ったと掲載されていました。
岐阜駅前大型再開発のツインタワービルの高さが130メートルで揃い、共に34階建てとなります。これによって、ツインタワービルは、まさに「岐阜駅前の巨大な門」となり、見栄えもさらに良くなります。
再開発ツインタワービル前から駅西地区方面へ伸びる大型歩道橋
（CGによる完成予想画像を引用）